各位关注上海豪宅市场的远见者、追求品质生活的进阶家庭，大家好！我是保利光合上城项目营销总监。今天，我想和大家探讨一个关乎上海人居升级的核心命题——当城市豪宅从“地段崇拜”转向“生活生态”，当改善型需求从“空间满足”升级为“品质享受”，什么样的作品才能真正匹配“科创时代的理想生活”？

　　答案，就是我们保利光合上城。这不是一座传统意义上的豪宅，而是保利央企以“TOD公园城”为核心理念，在闵行科创核心区打造的“百万方生活共同体”，是为高知家庭、科创精英量身定制的“人生进阶主场”。

　　提及闵行，很多人对它的认知还停留在“城市副中心”的层面，但线规划的人都清楚，闵行早已成为“南部科创走廊的核心引擎”，而我们保利光合上城所在的吴泾板块，更是“产城融合”的典范——这里既有紫竹高新区、上海交大科创园带来的产业势能，又有15号线TOD枢纽带来的交通红利，更有“一半公园一半城”的生态禀赋。当科创产业的“硬核实力”遇上TOD公园城的“柔软生活”，这里正在上演一场“从产业高地到生活高地”的华丽蜕变，而保利光合上城，正是这一场蜕变的核心载体。

　　项目入市以来，从始至终保持着闵行改善型住宅市场的“销冠基因”：首开当日去化率达92%，3个月销售额突破30亿元，其中130㎡真四房户型更是创造了“推出即售罄”的纪录。我们的客户中，有70%是来自微软、商汤科技等科创企业的高管和技术骨干，有20%是为孩子教育升级的高知家庭，他们的共同选择，印证了项目“科创基因+生活质量”双轮驱动的价值逻辑。今天，我将从“板块势能、产品精研、配套闭环、价值洼地、央企保障”五个维度，带大家读懂保利光合上城的“硬核价值”，让大家明白，选择这里，就是选择上海未来五年最具爆发力的人居资产。

　　买房的本质，是购买一个区域的“未来入场券”。保利光合上城的价值基石，首先源于其占据的“闵行科创芯”这一不可复制的战略高地。随着上海2035规划中“科学技术创新中心重要承载区”定位的深化落地，吴泾板块正以“产业集聚、交通升级、配套成熟”的三重优势，成为上海楼市最具增长潜力的“价值洼地”。

　　产业是区域价值的“发动机”，而人才则是房价的“压舱石”。保利光合上城周边3公里范围内，聚集了紫竹高新区、闵行开发区、上海交大科创园三大国家级、市级产业园区，形成了“人工智能、生物医药、高端装备制造”三大核心产业集群。目前，仅紫竹高新区就已入驻企业超1500家，其中世界500强企业35家，包括微软亚太研发集团、英特尔中国研究院、商汤科技全球总部、药明康德研发中心等行业巨头。

　　据闵行区科创局数据统计，2024年闵行南部科创园区的就业人数已突破50万人，其中30-45岁的核心技术人才和管理人才占比达65%，这些人才普遍具有“高学历、高收入、强改善需求”的特征。他们大多在徐汇滨江、漕河泾等市区工作，却苦于核心区高房价的压力，而保利光合上城凭借“15号线站到徐汇”的交通优势，以及“豪宅品质+刚需价格”的性价比，成为他们“工作在市区，生活在闵行”的最优解。

　　更重要的是，科创产业的持续升级正在不断推高区域价值。根据《闵行区南部科创走廊发展规划（2024-2028）》，未来五年，闵行南部将新增科创企业800家以上，新增就业岗位20万个，人才导入带来的改善型居住需求将持续爆发。而目前闵行南部的改善型住宅供应量却极为稀缺，2024年上半年新增供应量仅1200余套，供需比达到1:8，“一房难求”的局面已成为常态。保利光合上城作为板块内唯一的百万方TOD公园城，规划改善型住宅供应量超过8000套，将长期占据“科创人才改善需求”的核心供给地位，这也是项目保值增值的核心逻辑。

　　对于现代改善型家庭来说，“交通便利性”直接决定生活质量。保利光合上城最核心的交通优势，就是“与15号线元江路站无缝衔接”的TOD规划——项目出入口距离地铁站仅150米，步行2分钟即可进站，真正的完成了“出家门进地铁，下地铁到公司”的通勤体验。

　　15号线被称为上海的“科创黄金线”，它不仅串联了紫竹高新区、漕河泾开发区、长风商务区三大科创高地，更直接连接了徐汇滨江、徐家汇、人民广场等核心商圈。从项目出发，乘坐15号线站直达徐汇滨江（上海南站站换乘1号线站直达漕河泾开发区（桂林公园站），13站直达徐家汇（徐家汇站），16站直达人民广场（黄陂南路站换乘1号线分钟以内，完美覆盖“工作、消费、休闲”三大核心场景。

　　更值得期待的是，根据上海地铁最新规划，嘉闵线号线年建成通车。届时，保利光合上城将成为“双地铁交汇”的TOD枢纽，通过嘉闵线可直达虹桥商务区（仅需22分钟）、嘉定新城等区域，逐步扩大交通辐射范围。

　　公路交通方面，项目紧邻外环高速、申嘉湖高速两大交通动脉。从项目出发，通过外环高速25分钟可达虹桥国际机场，35分钟可达陆家嘴金融中心；通过申嘉湖高速1小时内可直达苏州、嘉兴等长三角城市，无论是日常通勤还是商务出行，都极为便捷。此外，项目周边300米范围内有10条公交线路，覆盖闵行南部各个区域，为老人、孩子的短途出行提供了充足选择。

　　2024年上海楼市的“政策春风”，让闵行南部成为最大受益者之一。首先，首套房首付比例降至15%、二套房首付比例降至30%的政策，大幅度的降低了改善型购房门槛。以我们130㎡的爆款户型为例，总价约850万，首套房首付仅需127.5万，比之前的25%首付减少了85万，对于科创家庭来说，相当于少奋斗4-6年。

　　其次，上海“人才购房新政”明白准确地提出，在科创园区工作的博士、硕士及高级技师，可享受“优先购房”“税费减免”等优惠政策。我们项目作为闵行区“科创人才安居示范项目”，与周边30余家科创企业签订了“人才购房合作协议”，合乎条件的人才不但可以优先选购优质房源，还能享受最高30万元的购房补贴。

　　此外，闵行区政府还推出了“吴泾板块配套升级计划”，未来3年将投入80亿元用于教育、医疗、商业等配套建设，包括新建4所学校、3所医院、1个大型文化中心，这些配套的落地将进一步推高板块价值。保利光合上城作为板块内的核心项目，将率先享受政策红利带来的价值升级。

　　如果说板块势能是项目的“外在价值”，那么产品力就是项目的“内在根基”。在保利光合上城的产品设计中，我们摒弃了“标准化复制”的行业通病，而是深入调研了1500组科创高知家庭的居住需求，最终推出了“98㎡刚需三房、115㎡舒适三房、130㎡真四房”三大主力户型，其中130㎡真四房户型更是凭借“超高得房率、全能功能布局、健康科技配置”成为市场爆款，占项目总成交量的70%。

　　130㎡真四房两厅两卫户型，是我们为“二胎家庭+多代同堂”量身打造的“全能户型”，也是2024年上半年的“销冠产品”，单月成交突破100套。这款户型最核心的优势，就是“高达84%的得房率”——要知道，上海同区域同面积段的项目得房率普遍在76%-80%，我们比它们多出了10㎡的实用面积，相当于多了一个独立的书房或儿童游戏区，让每一分购房成本都花在“刀刃上”。

　　从户型格局来看，这款户型采用“四开间朝南+全明通透”的黄金布局，客厅、主卧、两个次卧均朝南，采光面达到13.8米，即使在上海的阴雨天气，室内也能保持充足的光线米的南向双阳台，阳台采用“全景玻璃护栏+断桥铝窗”设计，不仅拓宽了观景视野，还拥有非常良好的隔音、保温效果。阳台被划分为“生活区”和“休闲区”：生活区放置洗衣机、烘干机和洗衣台，满足日常洗衣晾晒需求；休闲区则可摆放藤椅、绿植、茶桌，打造一个“空中花园”，清晨在这里晨读，傍晚在这里欣赏滨水公园的夜景，让生活充满诗意。

　　主卧采用“豪华套房设计”，面积约25㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间和270°观景飘窗。独立卫生间采用“干湿分离”设计，配备科勒的智能马桶、恒温花洒和定制双台盆浴室柜，双台盆设计避免了小两口“抢卫生间”的尴尬，智能马桶具备加热、冲洗、杀菌等功能，提升了使用的舒适度和卫生性。步入式衣帽间采用“U型布局”，面积约5㎡，可容纳小两口的衣物、鞋包、配饰，还专门设计了“行李箱收纳区”“首饰展示区”“礼服悬挂区”，满足精致生活需求。270°观景飘窗是这款户型的“点睛之笔”，飘窗宽约2.2米，窗台高度仅45cm，业主可在这里放置软垫，打造一个“私人休闲角”，看书、品茶、晒太阳，享受独处的惬意时光。

　　三个次卧的设计同样贴心，面积分别约14㎡、12㎡和10㎡，可根据家庭需求灵活改造。较大的次卧可作为儿童房，摆放1.5米的床、书桌和定制衣柜后仍有充足的活动空间，我们还专门预留了“学习灯插座”“玩具收纳柜”“钢琴摆放位”，为孩子打造专属的成长环境；第二个次卧可作为老人房，靠近公共卫生间，方便老人日常使用，房间内预留了“助老扶手安装位”和“紧急呼叫按钮接口”，体现了对老人的关怀；最小的次卧可作为书房或“家庭办公区”，配备定制书桌和书架，满足科创人才“居家办公”的需求，也可改造成“亲子活动室”，放置滑梯、绘本等，成为孩子的欢乐天地。

　　厨房与餐厅的设计最大限度地考虑了“高知家庭”的生活小习惯。厨房采用“U型布局”，操作台面长度达到4.2米，洗、切、炒动线流畅，同时容纳两个人操作也不会显得拥挤。厨房配备了西门子的嵌入式燃气灶、抽油烟机、洗碗机和蒸烤箱，以及摩恩的水槽和恒温水龙头，国际一线品牌加持，让烹饪成为一种享受。此外，厨房还设置了“垃圾处理器”和“净水器”，提升了生活的便利性和健康性。餐厅紧邻厨房，面积约12㎡，可容纳8人餐桌，家庭聚餐或朋友小聚都能轻松应对，上菜距离仅3米，避免了来回奔波的麻烦。餐厅还预留了“餐边柜位置”，业主可定制顶天立地的餐边柜，用于存放餐具、酒水和零食，提升空间利用率。

　　这款户型最引人注目的，是“健康科技配套”的全面升级。我们深知科创家庭对健康生活的追求，因此全屋配备了“中央空调+地暖+新风系统+空气净化系统”的四位一体舒适系统。新风系统采用“双向流全热交换”技术，每小时换气次数达到0.8次，可有效过滤PM2.5和甲醛，过滤效率高达99%；空气净化系统可实时监测室内空气质量，并自动调节运行模式；地暖采用“水地暖”设计，散热均匀，脚感舒适，很适合老人和孩子。此外，户型还融入了大量的“智能化细节”：玄关处设置了“人脸识别智能锁”，支持指纹、密码、刷卡、APP四种开锁方式，安全便捷；客厅和卧室的灯光采用“智能控制管理系统”，可通过语音或APP调节亮度和色温；卫生间配备了“智能镜柜”，具备防雾、照明、时间显示等功能，即使在洗澡后也能清晰梳妆。

　　98㎡三房两厅一卫户型，是我们为“年轻科创情侣+三口之家”打造的“性价比之王”，首付仅需135万起，让年轻人在上海安家的梦想不再遥远。这款户型以“紧凑实用”为核心，在有限的面积内实现了“三房”的功能布局，满足了家庭从“二人世界”到“三口之家”的成长需求。

　　户型采用“两开间朝南+全明通透”的设计，客厅与主卧朝南，客厅面宽达到4.0米，连接宽约5.8米的南向阳台，保证了室内的采光与通风。主卧面积约16㎡，配备观景飘窗，可放置1.8米的大床和定制衣柜，飘窗下方还设计了“抽屉式收纳柜”，增加了储物空间。两个次卧面积分别约10㎡和8㎡，较小的房间可采用“榻榻米+书桌”的组合设计，实现“睡觉、学习、收纳”三位一体的功能，白天是书房，晚上是客房，极大提升了空间利用率。

　　厨房采用“L型布局”，操作台面长度达到3.5米，配备老板的燃气灶、抽油烟机和嵌入式冰箱，满足日常烹饪需求。餐厅与客厅相连，形成“客餐一体化”的设计，视觉上拓宽了空间尺度，可容纳4人餐桌，日常用餐绰绰有余。公共卫生间采用“干湿分离”设计，配备箭牌的卫浴设施和定制浴室柜，镜柜采用“防雾设计”，即使在洗澡后也能清晰梳妆。

　　这款户型的得房率也达到了81%，在同区域98㎡户型中处于领先水平，加之“低首付、低总价”的优势，成为年轻科创人才的“入门首选”，很多周边企业的年龄小的员工都是“组团购买”，既降低了购房压力，又能和同事成为邻居。

　　115㎡三房两厅两卫户型，是我们为“首次改善家庭”打造的“舒适型产品”，总价约750万，首付最低仅需112.5万，主要面向工作3-5年、有一定经济基础的科创人才。这款户型在空间尺度和功能布局上都进行了升级，得房率达到82%，实用面积超过94㎡，可满足一家三口的舒适居住需求。

　　户型采用“三开间朝南+南北通透”的布局，客厅、主卧、次卧均朝南，采光面达到11.5米，通风效果极佳。客厅面宽达到4.5米，连接宽约7.0米的南向双阳台，空间感十足。主卧采用“套房设计”，面积约20㎡，配备独立卫生间和观景飘窗，独立卫生间采用“干湿分离”设计，配备科勒的卫浴设施，提升了居住的私密性和舒适度。次卧面积约13㎡，可作为儿童房，配备1.5米的床和定制衣柜，空间宽敞；第三个房间面积约11㎡，可作为书房或客房，满足家庭的多元需求。

　　厨房采用“U型布局”，操作台面长度达到3.8米，配备西门子的嵌入式燃气灶、抽油烟机和洗碗机，满足日常烹饪需求。餐厅面积约11㎡，可容纳6人餐桌，家庭聚餐或朋友小聚都能轻松应对。全屋配备“中央空调+地暖+新风系统”，提升了居住的舒适度，是首次改善家庭的“理想之选”。

　　对于现代改善型家庭来说，“居住”早已不是单一的“睡觉”需求，而是涵盖“购物、教育、医疗、休闲、社交”的全方位生活体验。保利光合上城以“TOD公园城”为定位，打造了“自带配套+周边成熟配套”的双重配套体系，形成了“15分钟全能生活圈”，让业主“足不出户享繁华，出门即入生态圈”。

　　项目自身规划了约15万㎡的“光合生活广场”TOD商业综合体，这是闵行南部目前最大的TOD商业项目，涵盖了“大型超市、品牌餐饮、时尚零售、亲子乐园、星级影院、健身中心”等多种业态，目前已与永辉超市、万达影城、麦当劳、星巴克、优衣库、海底捞等80余家知名品牌签订了入驻协议，预计2026年5月正式开业。

　　商业综合体的设计最大限度地考虑了“家庭消费”和“科创人才需求”，采用“地下连通地铁+地上分层布局”的TOD模式，业主从地铁站出来可直接通过地下通道进入商业综合体，无需担心风吹雨淋。负一楼是永辉超市旗舰店和“科创生活市集”，永辉超市面积约1.5万㎡，将提供新鲜的蔬菜水果、进口食品、生活用品等，满足家庭日常采购需求；“科创生活市集”则引入了无人机体验店、智能家电体验区等，满足科创人才的兴趣需求。

　　一楼是时尚零售区和“生活服务中心”，引入优衣库、ZARA、H&M等快时尚品牌，以及周大福、老凤祥等珠宝品牌；“生活服务中心”则包含了银行、快递驿站、干洗店等便民服务，满足业主的日常需求。二楼是亲子体验区，规划了卡通尼乐园、乐高活动中心、早教机构、儿童摄影等，是孩子的“欢乐天地”。三楼是餐饮美食区，引入海底捞、西贝莜面村、外婆家、日料店、西餐厅等多种餐饮品牌，以及星巴克、喜茶、奈雪的茶等饮品店，满足家庭聚餐和朋友小聚的需求。四楼是“休闲娱乐区”，包括万达影城、健身中心、KTV、密室逃脱等，万达影城将打造闵行南部首个IMAX影厅和“VIP观影区”，健身中心则配备了国际先进的健身设备和专业的健身教练，满足业主的休闲娱乐需求。

　　除了大型商业综合体，项目还规划了约3万㎡的“光合里”社区底商，沿项目主入口两侧分布，将引入便利店、水果店、菜市场、药店、美容美发、社区食堂、24小时自习室等便民业态，满足业主的“最后100米”生活需求。社区底商采用“一拖二”的布局，一层为商铺，二层为公寓，既保证了商业的活力，又避免了对住宅的干扰。

　　值得一提的是，商业综合体与住宅区域采用“分区规划+绿化隔离”的设计，通过一条宽约30米的“光合绿道”将两者分隔，绿道内种植了樱花、桂花、香樟、海棠等多种植物，设置了休闲长椅、景观小品、亲子互动设施等，既保证了业主购物的便利性，又避免了商业噪音和人流对居住环境的影响，实现了“繁华与静谧的完美平衡”。

　　对于科创高知家庭来说，“教育”是购房的“核心诉求”之一。保利光合上城周边形成了“幼儿园-小学-中学-大学”的全龄段优质教育体系，让孩子在家门口就能享受“一站式”优质教育。

　　幼儿园方面，项目自带一所15班的公办幼儿园——闵行区光合实验幼儿园，预计2025年9月正式招生，业主子女可优先入学。幼儿园采用“自然教育+科创启蒙”的设计理念，占地面积约10000㎡，配备了活动室、午睡室、美工室、科学探索室、绘本馆、机器人教室等多种功能室，以及大型户外游戏场地、沙池、水池、种植园、小型足球场等，让孩子在亲近自然的过程中接受科创启蒙教育。幼儿园的师资力量由闵行区教育局统一调配，将配备多名区级骨干教师和优秀幼师，其中50%以上的教师具有本科及以上学历和5年以上教导学生的经验，确保教学质量。此外，项目周边1公里范围内还有闵行区实验幼儿园（公办一级）、吴泾幼儿园（公办一级）等多所优质幼儿园，家长可依据需求自由选择。

　　小学方面，项目已确定对口闵行区吴泾实验小学，这是一所“区重点小学”，创建于1912年，距离项目仅1公里，步行12分钟即可到达。学校占地面积约1.5万㎡，拥有现代化的教学设施，包括多媒体教室、计算机房、科学实验室、图书馆、体育馆、科创活动室等。师资力量雄厚，现有教师102人，其中区级骨干教师20人，学科带头人8人，高级教师25人。学校注重“素质教育+科创教育”，开设了足球、篮球、美术、音乐、舞蹈、书法、机器人、编程等多种特色课程，2024年的升学率在闵行区排名第二，有35%的毕业生考入上海外国语大学附属闵行外国语中学、七宝中学等市重点中学。

　　中学方面，项目周边有闵行区实验中学、莘松中学、上海外国语大学附属闵行外国语中学等多所优质中学。其中，闵行区实验中学是闵行区重点中学，距离项目仅2.5公里，通过15号线站即可到达。学校创建于1997年，现有教职工135人，其中市级骨干教师10人，区级骨干教师30人，高级教师40人。教学质量优异，2024年的中考平均分达到690分，超过闵行区中等水准35分，有45%的毕业生考入市重点中学。上海外国语大学附属闵行外国语中学是上海市重点中学，距离项目3.5公里，通过15号线站即可到达，这是一所“外语特色+科创特色”中学，与国外多所名校建立了合作伙伴关系，毕业生可通过“国际班”直接升入国外大学，2024年有20%的毕业生考入QS世界上的排名前100的大学。

　　大学方面，项目周边3公里范围内有上海交通大学（闵行校区）、华东师范大学（闵行校区）等多所顶尖高校，学术氛围浓厚。这些高校不仅为区域带来了浓厚的文化气息，还为业主提供了丰富的“教育资源”，比如家长可以带孩子参加高校的“校园开放日”“科普讲座”“科创比赛”等活动，让孩子从小感受学术氛围；高校的图书馆、体育馆等设施也对周边居民开放，为业主提供了丰富的学习和运动场所。

　　健康是幸福生活的基础，保利光合上城周边聚集了“社区卫生服务中心+二级医院+三级医院”的全方位医疗资源，为业主的健康提供“零距离”保障。

　　项目自带一所“光合社区卫生服务中心”，占地面积约5000㎡，配备了全科医生、专科医生（内科、儿科、妇科）、护士、药剂师、检验师等专业医疗人员，以及血常规分析仪、B超机、心电图机、DR机等先进的医疗设施。卫生服务中心将为业主提供“日常体检、常见病诊疗、慢性病管理、疫苗接种、健康咨询、中医理疗”等基础医疗服务，实现“小病不出社区”。此外，卫生服务中心还将与周边的大型医院建立“双向转诊”机制和“远程会诊”系统，为业主提供“绿色就医通道”。

　　项目周边2公里范围内有两所综合性医院：闵行区中心医院（二级甲等）和上海市第五人民医院（三级乙等）。其中，上海市第五人民医院是闵行区的“龙头医院”，创建于1904年，是一所集医疗、教学、科研于一体的三级乙等医院，占地面积约10万㎡，开放床位1500张。医院有着先进的医疗设施，包括3.0T核磁共振、64排螺旋CT、直线加速器、达芬奇手术机器人等，设有心血管内科、神经内科、骨科、妇产科、儿科、肿瘤科等38个临床科室。在心血管疾病、糖尿病、骨科、妇产科、儿科等领域具有非常明显的优势，2024年的门诊量达到150万人次。医院距离项目仅1.8公里，通过15号线站即可到达，非常便捷。

　　项目周边3公里范围内还有两所顶尖医院：复旦大学附属儿科医院（三级甲等）和上海市第六人民医院（三级甲等）。复旦大学附属儿科医院是全国知名的儿童专科医院，也是上海唯一的儿童三级甲等医院，在儿童血液病、心血管疾病、神经系统疾病等领域处于全国领先水平，为孩子的健康提供“顶级保障”。上海市第六人民医院是一所综合性三级甲等医院，在骨科、内分泌科等领域具有国际影响力，是全国糖尿病防治中心和骨科疑难病症诊疗中心，2024年的骨科手术量位居全国第一。

　　为了给业主提供更优质的医疗服务，我们还与上海市第五人民医院、复旦大学附属儿科医院等建立了“业主专属医疗服务”，包括“优先预约挂号、专家会诊绿色通道、住院优先安排、健康管理服务、上门体检服务”等，业主只需通过“保利和院APP”即可一键预约这些服务，在家门口就能享受顶尖的医疗资源。此外，我们还在社区内设置了“健康管理中心”，为业主提供“健康档案建立、定期健康监测、健康知识讲座”等服务，全方位守护业主的健康。

　　在快节奏的科创工作中，“亲近自然”成为很多家庭的迫切需求。保利光合上城以“TOD公园城”为定位，周边生态资源丰富，打造了“推窗见绿，出门进园”的居住环境，实现了“一半公园一半城”的理想生活。

　　项目自身规划了约8万㎡的“光合中央公园”，这是闵行南部最大的社区公园，分为“滨水休闲区、运动健身区、亲子互动区、生态湿地区”四大功能区域。滨水休闲区沿俞塘河而建，设置了亲水平台、木栈道、景观桥等设施，业主可在这里散步、观景、垂钓，享受滨水生活的惬意；运动健身区配备了足球场、篮球场、网球场、羽毛球场、3公里健身步道、健身器材区等，满足业主的运动需求；亲子互动区设置了儿童游乐设施、沙池、秋千、攀爬架、亲子草坪等，是孩子的欢乐天地；生态湿地区种植了芦苇、菖蒲、荷花等水生植物，净化